רגע לפני קניית דירה מקבלן - קראו כאן

מתעניינים בקניית דירה חדשה? בטוח לכם קניית דירה דווקא מקבלן?

עד כמה באמת חשוב שתכירו מהו התהליך הנכון לקנייה דירה מקבלן על הנייר ?

עם ישראל אוהב נדל"ן והביקוש לקניית דירה תמיד היה גבוה ויש לכך מגוון סיבות, החל מטראומת השואה שעברה על העם היהודי אשר גרמה למאות אלפי הניצולים שעלו לארץ לרכוש דירה במדינה החדשה שרק נולדה ומאז ועד היום תפיסת המחשבה שעברה מדור לדור כי מיד לאחר החתונה חייבים לקנות לזוג הצעיר דירה. סיבה נוספת היא עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן, מדינת ישראל היא בעלת האוכלוסייה הצעירה ביותר ב OECD (הארגון הבינלאומי של המדינות המפותחות באירופה) ויש התרחבות מתמדת בכל המגזרים (דתי, ערבי, חילוני) ודרישה לרכישת דירות. סיבה עיקרית נוספת היא התנהלות ממשלתית, יש אומרים לקויה, בהחלטות תכנוניות ארוכות טווח של הקצאה ופיתוח שטחים לטובת בנייה, בעיכוב מוגזם של מתן היתרי בנייה ובמיסוי . כתוצאה מכך מחירי הנדל"ן תמיד היו בעלייה ומאז שנת 2008 הם מזנקים בצורה חדה ללא הפסקה.

היתרונות והחסרונות בקניית דירה מקבלן על הנייר

מגמת העלייה במחירי הדיור הביאה לעלייה ברכישות דירות על הנייר מקבלן. מדובר בקניית נכס למגורים הנמצא בשלב תכנוני ועדיין לא נבנה. קניית דירה מקבלן על הנייר נמוכה מעלות דירה מקבילה לה באמצע או בסוף הבנייה ויכולה לחסוך לרוכש כסף רב. בעסקה לקניית דירה על הנייר יש יתרונות מפתים בגלל המחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק (עד 25% פחות) ובגלל פריסת תשלומים מדורגת לאורך הבנייה.

החסרונות בקניית דירה על הנייר נובעים בעיקר מהעובדה שהדירה טרם נבנתה ולא תמיד מה שרואים בתכניות הוא מה שיתרחש במציאות. ההדמיה ופרוספקטים נוצצים לא משקפים את המציאות הן בגודל האמיתי של הדירה והן במרחב הסביבתי ליד הפרויקט. שינויים שונים בהחלטות הרשות המקומית וועדת התכנון יכולה לשנות את אופי הבניין ו/או הדירות הנבנות ובמקרים של עיכובים בהתקדמות הפרויקט, הרוכשים עלולים להימצא במצב של אי ודאות לגבי מועד מסירת הדירה, במיוחד בשל עיכוב במתן היתרי בנייה שניתנים לקבלן רק לאחר קניית הדירה על הנייר.

ישנם עוד סיכונים שבאים לידי ביטוי בעת קניית דירה על הנייר מקבלן, עיכובים לעיתים עשוי להיווצר עיכוב בעת הבנייה ולפעמים אפילו עוד לפניה. מדובר בעיכובים שקשורים לאישורים ממוסדות התכנון ברשויות וענייני הבירוקרטיה יכולים לבוא לידי ביטוי בהמתנה ממושכת לקבלת היתר בניה או המתנה להליך הבנייה עצמו. ישנם גם עלויות לא צפויות, חשוב לקחת בחשבון כי בעת קניית דירה על הנייר מקבלן, אתם עלולים להתבקש לשלם על עלויות לא צפויות ולקחת בחישוב את מדד תשומות הבנייה שעשוי להתייקר משמעותית עד שתקבלו את הדירה, כך שהיא למעשה עשויה להתייקר בעשרות אלפי שקלים. החשש המטריד מכל הוא קריסת הקבלן האחראי על הפרויקט, זהו חשש שקיים בקרב קונים רבים, שהקבלן האחראי על הפרויקט יפסיק את הבנייה באמצע. עניין שכזה עלול להביא לעיכוב ולעיתים אף לעצירה של הבנייה.

מה חשוב לדעת לפני חתימה על קניית דירה על הנייר?

ראשית אני ממליץ לקחת עו"ד שילווה אתכם ויבצע עבורכם את תהליך הבירור והתקשרות עם הקבלן. אך אם תרצו לחקור ולהשיג מידע ראשוני אז הייתי ממליץ לכם לקבל כל מידע אפשרי על היזם או הקבלן: תחקרו את היסטוריה העסקית שלו וגם המשפטית והכלכלית. חיפוש בגוגל ובמאגרי מידע ממשלתיים, תתייעצו עם לקוחות קודמים המתגוררים בנכסים שנבנו על ידו.

יש לבדוק את מצב היתר הבנייה, דחיית בקשה להיתר בנייה מוועדת התכנון עשוי לגרור שינוי של תכניות הבנייה והדירות עצמן. שימוש בתשלום לחשבון נאמנות. על מנת להבטיח את השבת הכסף במידה והפרויקט לא יצא לפועל, חשוב שהתשלומים יועברו לחשבון נאמנות של עורך דין ולא לחשבון הקבלן.